Combien vaut une entreprise de nettoyage ? En 2026, une société de propreté se négocie le plus souvent entre 3,5 et 5,5 fois son EBE retraité, et davantage pour les structures de taille significative dont les contrats sont solides. Mais ce multiple ne dit pas tout. Dans ce métier, l'acquéreur n'achète ni un stock, ni un parc de machines, ni même une équipe au sens strict : il achète un portefeuille de contrats récurrents et l'organisation capable de les exécuter avec une marge.
Chez Captain, nous accompagnons des dirigeants de sociétés de propreté (nettoyage de bureaux, parties communes d'immeubles, sites industriels, vitrerie, services associés) et les mêmes questions reviennent : quel multiple retenir, que valent mes contrats, que se passe-t-il pour mes salariés, comment un acheteur va-t-il lire mes comptes ? Ce guide vous donne la méthode utilisée par les acquéreurs et les banques, les points propres au secteur, un cas pratique chiffré et les leviers pour vendre au meilleur prix.
Le marché de la propreté en 2026 : un secteur atomisé qui se consolide
Selon l'étude socio-économique du Monde de la Propreté publiée en septembre 2025 (données 2024), le secteur représente 21 milliards d'euros de chiffre d'affaires, plus de 15 000 entreprises et près de 600 000 salariés. L'activité a encore progressé de 4,3 % en 2024.
Deux chiffres de cette étude expliquent la dynamique des cessions. D'un côté, 85 % des entreprises comptent moins de 50 salariés et ne pèsent qu'un quart de l'emploi. De l'autre, les entreprises de plus de 250 salariés ne représentent que 3 % des structures, mais 54 % des salariés et 43 % du chiffre d'affaires. Le marché est donc très atomisé à la base et très concentré au sommet : les groupes et les acteurs régionaux grandissent en rachetant des portefeuilles locaux, ce qui entretient une demande régulière pour les PME bien tenues.
La même étude rappelle l'autre réalité du métier : la marge nette moyenne du secteur est inférieure à 3 %. C'est la raison pour laquelle la rentabilité réelle de vos contrats, bien plus que votre volume d'affaires, fera votre prix.
Les deux méthodes de valorisation d'une entreprise de nettoyage
Le multiple d'EBE retraité, la méthode qui fixe le prix
Les acquéreurs raisonnent en multiple de l'excédent brut d'exploitation (EBE, proche de l'EBITDA), après retraitement : rémunération du dirigeant ramenée à un niveau de marché, charges personnelles ou exceptionnelles neutralisées, loyers versés à une SCI familiale alignés sur le marché. Notre guide du retraitement de l'EBE avant cession détaille la démarche.
Les fourchettes ci-dessous sont celles que publient en 2026 les cabinets d'évaluation spécialisés dans le secteur. Elles ne constituent pas un barème officiel, mais elles donnent un ordre de grandeur réaliste avant une analyse au cas par cas.
| Profil de l'entreprise | EBE retraité | Multiple d'EBE observé |
|---|---|---|
| Petite structure locale, dirigeant très présent sur le terrain | Moins de 500 000 € | 3,5 à 4,5x |
| PME structurée, avec encadrement intermédiaire | 500 000 € à 2 M€ | 4,5 à 5,5x |
| Acteur régional diversifié, multi-sites | Plus de 2 M€ | 5 à 7x |
À l'intérieur de chaque fourchette, la position dépend de critères très concrets : part du chiffre d'affaires sous contrat, dispersion des clients, stabilité des équipes, niveau de marge. Deux entreprises affichant le même EBE peuvent ainsi se vendre du simple au double.
Le pourcentage du chiffre d'affaires, un simple contrôle de cohérence
On entend souvent qu'une société de nettoyage vaut tant de mois de chiffre d'affaires. Ce raccourci n'est qu'une traduction du multiple d'EBE. Avec une marge d'EBE retraité de 8 % et un multiple de 4, la valeur ressort à 32 % du chiffre d'affaires annuel. Avec 12 % de marge et un multiple de 5, elle atteint 60 %. Le ratio sur chiffre d'affaires sert donc à vérifier un ordre de grandeur, jamais à fixer un prix : il ignore précisément ce qui distingue une entreprise rentable d'une entreprise qui tourne à vide.
De la valeur d'entreprise à la valeur des titres
Le multiple donne la valeur d'entreprise, c'est-à-dire le prix de l'activité. Pour obtenir le prix de vos parts ou actions, on ajoute la trésorerie excédentaire et on retranche les dettes financières (emprunts, crédits-baux sur véhicules et autolaveuses). Dans la propreté, les acquéreurs regardent aussi de près les passifs sociaux : congés payés à solder, indemnités de fin de carrière, éventuels litiges prud'homaux.
Ce que les acquéreurs regardent vraiment dans une société de propreté
La qualité du portefeuille de contrats
C'est le cœur de la valeur. L'acquéreur lit vos contrats un par un : durée, tacite reconduction, préavis de résiliation, ancienneté de la relation, clause de révision de prix, et parfois clause permettant au client de résilier en cas de changement de contrôle. Il calcule votre taux de reconduction sur trois ans et la part du chiffre d'affaires réalisée en prestations ponctuelles (remises en état, fins de chantier), moins bien valorisée que le récurrent. Un portefeuille de copropriétés, de bureaux et de sites industriels fidèles depuis des années vaut davantage qu'un chiffre d'affaires équivalent gagné l'an dernier à prix cassés.
La concentration clients
Un client qui pèse trop lourd est le premier motif de décote. Les évaluateurs spécialisés considèrent en général qu'au-delà de 20 % du chiffre d'affaires sur un seul client, le risque devient un sujet de négociation : décote sur le multiple, paiement d'une partie du prix conditionné au maintien du contrat (voir notre article sur la clause d'earn-out), ou les deux. Si vous êtes dans ce cas, c'est le premier chantier à ouvrir avant la vente.
L'article 7 : quand les salariés suivent le marché
La convention collective des entreprises de propreté (IDCC 3043) contient une règle sans équivalent dans la plupart des secteurs. Lorsqu'un prestataire perd un marché, l'entreprise qui le remplace doit reprendre les salariés affectés au site, sous conditions : pour les agents et chefs d'équipe, être en CDI, être affecté au marché depuis au moins six mois et y consacrer au moins 30 % de son temps de travail.
Pour la valorisation, les conséquences sont directes. La valeur n'est pas dans les effectifs, puisque les agents suivent le contrat : elle est dans la capacité à conserver les contrats. En contrepartie, une perte de marché ne laisse pas l'entreprise avec des salariés sans affectation, ce qui limite le risque social pour l'acheteur. Un acquéreur vérifiera donc que vos affectations par site sont tracées et que vos dossiers de personnel sont à jour. Notez qu'en cas de cession de titres, l'employeur ne change pas : cette règle ne joue que lors des changements de prestataire.
La masse salariale et l'indexation des prix
Les salaires constituent l'essentiel des coûts d'une entreprise de nettoyage, et ils augmentent : selon le Monde de la Propreté, les salaires de la branche ont progressé de 17 % en quatre ans, et les minima conventionnels se situaient 4,2 % au-dessus du SMIC au 1er juin 2025. Si vos contrats ne prévoient pas de révision annuelle des prix, chaque hausse rogne votre marge. L'acquéreur vérifiera contrat par contrat que la clause d'indexation existe et qu'elle est réellement appliquée. Une marge qui tient malgré les hausses de salaires est l'un des meilleurs arguments d'un dossier.
La conformité sociale
Le secteur emploie massivement à temps partiel : environ un tiers seulement des salariés travaillent à temps plein, et près d'un sur deux a plusieurs employeurs, toujours selon la même étude. Contrats de travail, avenants, heures complémentaires, visites médicales, registres : l'audit social est le moment où se découvrent les mauvaises surprises. Une entreprise en règle, capable de produire ses attestations de vigilance Urssaf et un historique de contrôles propre, rassure et obtient une garantie d'actif et de passif moins lourde à négocier.
L'encadrement et la dépendance au dirigeant
Si vous êtes à la fois le commercial, le responsable d'exploitation et le recours des clients en cas de problème, l'acheteur considérera qu'une partie de la valeur part avec vous. À l'inverse, des chefs d'équipe et des inspecteurs autonomes, des contrôles qualité formalisés et un suivi de marge par site permettent d'aller chercher le haut de la fourchette.
Primes et décotes propres au secteur
Côté primes : chiffre d'affaires très majoritairement sous contrats récurrents, aucun client dominant, rotation du personnel contenue (les spécialistes citent un seuil de 30 % par an), clauses de révision de prix systématiques, encadrement intermédiaire en place, spécialisation sur des environnements exigeants (santé, agroalimentaire, salles propres), certifications et outils de suivi des prestations.
Côté décotes : dépendance à un ou deux donneurs d'ordre, contrats sans écrit ou résiliables à très bref délai, marchés gagnés à des prix trop bas, rotation du personnel élevée, litiges prud'homaux en cours, forte part de sous-traitance, marge en baisse sur les trois derniers exercices, dirigeant irremplaçable.
Cas pratique : valorisation d'une société de propreté tertiaire
Prenons un exemple fictif mais réaliste. Une SAS de nettoyage de bureaux et de parties communes réalise 2,4 M€ de chiffre d'affaires HT, dont 85 % sous contrats récurrents. Son premier client pèse 14 % de l'activité. L'EBE comptable est de 185 000 €.
Après retraitement (rémunération du dirigeant ramenée de 120 000 € à 85 000 € chargés, véhicule et frais personnels neutralisés pour 10 000 €), l'EBE retraité ressort à 230 000 €, soit 9,6 % du chiffre d'affaires. L'entreprise dispose de deux inspecteurs et d'un taux de reconduction élevé, mais le dirigeant gère encore seul la relation commerciale : un multiple de 4,5 est défendable.
Valeur d'entreprise : 230 000 € × 4,5 = 1 035 000 €, soit 43 % du chiffre d'affaires, ce qui confirme la cohérence de l'estimation. Passage à la valeur des titres : avec 140 000 € de trésorerie excédentaire et 75 000 € de dettes financières, on obtient 1 035 000 + 140 000 − 75 000 = 1 100 000 €. La fourchette de négociation se situera autour de ce montant, selon les conclusions de l'audit social et la solidité des trois premiers contrats.
Un prix n'a de sens que s'il est finançable par le repreneur. Avant d'entrer en négociation, vous pouvez tester le montage (apport, emprunt, capacité de remboursement) avec notre simulateur de financement de reprise.
Fonds de commerce ou titres : que vend-on ?
Dès que l'entreprise compte plusieurs dizaines de salariés et de contrats, la cession des titres s'impose presque toujours : les contrats commerciaux et les contrats de travail restent dans la société, sans avoir à obtenir l'accord de chaque client (sauf clause de changement de contrôle). La cession du fonds de commerce reste possible pour les petites structures, mais elle suppose de vérifier, contrat par contrat, les conditions de transfert. Le choix a aussi un effet fiscal important pour le cédant, à simuler avant de fixer un prix.
Comment maximiser la valeur de son entreprise de nettoyage 12 à 24 mois avant la vente
- Contractualiser : transformer les prestations régulières sans écrit en contrats annuels avec tacite reconduction et clause de révision de prix.
- Diversifier : ramener le premier client sous le seuil qui inquiète, en développant de nouveaux comptes plutôt qu'en renonçant à du chiffre d'affaires.
- Nettoyer le portefeuille : renégocier ou quitter les contrats non rentables. Mieux vaut vendre 2,2 M€ de chiffre d'affaires à 10 % de marge que 2,5 M€ à 7 %.
- Structurer l'encadrement : confier l'exploitation à un responsable identifié et présenter progressivement les clients clés à une autre personne que vous.
- Fiabiliser le social : mettre à jour contrats, avenants et plannings, traiter les litiges en cours, documenter les affectations par site.
- Produire des chiffres lisibles : suivi de marge par site, tableau des contrats (échéance, préavis, indexation), EBE retraité documenté.
Ces actions demandent du temps. C'est pourquoi une cession se prépare idéalement un à deux ans à l'avance, comme nous l'expliquons dans notre article sur les délais réels pour vendre son entreprise.
Qui rachète les entreprises de nettoyage ?
Trois profils se partagent le marché. Les groupes et acteurs régionaux en croissance externe recherchent de la densité géographique : votre portefeuille vaut plus pour un confrère qui a déjà des équipes dans votre zone. Les confrères locaux visent un changement de taille ou un nouveau segment de clientèle. Enfin, les repreneurs individuels, souvent d'anciens cadres, apprécient ce secteur pour sa récurrence et sa faible intensité en capital, à condition de trouver un encadrement en place.
Dans tous les cas, la discrétion est décisive : un client ou un concurrent qui apprend trop tôt votre projet peut fragiliser le portefeuille que vous vendez. Notre méthode pour vendre son entreprise en toute confidentialité s'applique pleinement ici.
Faire estimer votre entreprise de nettoyage avec Captain
Valoriser une entreprise de nettoyage suppose de maîtriser à la fois le métier (contrats, article 7, indexation, conformité sociale) et la transmission (multiples, retraitements, passage de la valeur d'entreprise à la valeur des titres, garanties). Chez Captain, nous établissons une valorisation argumentée, préparons le dossier de présentation et la data room, puis approchons en toute confidentialité les acquéreurs pertinents : groupes en croissance externe, confrères et repreneurs qualifiés.
Vous envisagez de céder votre société de propreté dans les 6 à 24 mois ? Parlons-en : le premier échange est gratuit et confidentiel. Pour comparer avec d'autres activités, consultez aussi notre barème 2026 des multiples par secteur.
